A szadai passzívház 2008-ban épült, 2009 januárjában költöztek be a tulajdonosok, így 2013 elején négy éves használói tapasztalatokkal rendelkezünk az épület üzemeltetését illetően. Építése 13,66%-al drágább mint egy hagyományos házé, a többletköltség viszont bankban sem kamatozna jobban, mint ahogy a rezsit csökkenti. A ház minősített passzívház, Magyarországon az első ilyen minősítéssel rendelkező épület, tehát a passzívház követelmények teljesítése igazolt, a nemzetközi passzívház adatbázisban megtalálható a projekt, 1782. számon. Az első három év használói tapasztalatairól maga a tulajdonos számolt be a Green Pressnek.
Megéri-e ma Magyarországon passzívházat építeni? A kérdés megválaszolásához további részkérdéseket teszünk fel, hogy elemezni tudjuk egy konkrét példán keresztül a számokat, folyamatokat.
1. Mennyivel kerül többe fajlagosan ma egy passzívház építése?
2. Konkrétan mennyivel került többe a szadai passzívház, egy hasonló, de nem passzívházzal összehasonlítva?
3. Miből fakadnak a többletköltségek, és mi az eloszlásuk?
4. Megéri-e a többletköltséget vállalni?
5. Honnét teremtsük elő a többletköltséget?
6. Mit kapunk a többletköltségekért?
Előfeltevés, hogy almát almával, körtét körtével hasonlítsunk össze, tehát a vizsgálat tárgya egy átlagos méretű, új építésű, családi házas ingatlan, mely az agglomerációs övezetben épült az utóbbi években, tehát egy „átlagházról” van szó. Érdekes lehet a nagyobb ingatlanok, illetve a többlakásos lakóházak illetve a középületek elemzése is, jelen dolgozatban ezekre nem térünk ki, de érdemes lesz elvégezni ezeket a kutatásokat is a közeljövőben.A földszintes, 126 m2 hasznos alapterületű (+ 20 m2 fedett terasz) új építésű lakóház bruttó építési költsége 30 millió forint volt, a telekár pedig 10,5 millió forint.
Jelen elemzésben arra keresem a választ, hogy 2013 elején, reális piaci körülmények között hogyan állja meg a helyét a szadai passzívház, azaz piacképes döntés volt-e Magyarországon passzívházat építeni? Egy internetes ingatlanportálon a szadai passzívházzal megegyező paraméterű ingatlanokat kutattam fel, majd kiszámoltam az így kapott adatokból az átlagos piaci négyzetméterárat. A szadai passzívház – amennyiben eladásra kerülne – a következő versenytársakkal veszi fel a versenyt:
– a telek Pest megyében, Szada, Veresegyház stb. környékén található (vagy azzal megegyező agglomerációs településen)
– a telek mérete: 800-1200 m2
– az ingatlan hasznos alapterülete 125-140 m2
– az építés éve: 2007-2012
– az ingatlan földszintes
– 3-5 szobás családi ház
– garázs és pince nélküli
A paramétereknek 19 találat felelt meg, ezek fajlagos négyzetméter árai 163 000 – 453 000 közötti szórást mutattak, a 19 találat matematikai átlaga 271 271 Ft/m2 átlagárat eredményezett. A szadai passzívház hasznos alapterülete, a fedett-nyitott teraszt a hazai gyakorlatnak megfelelően félértéken beszámolva: 126 m2 + 20 m2 fedett terasz/2 = 136 m2. A fajlagos bruttó (piaci) négyzetméter ár tehát 136 m2/30 M Ft = 220.588 Ft/m2. Ez esetünkben megegyezik a bruttó fajlagos építési költséggel is. A számítás egyszerűsítése érdekében eltekintettem a „haszon” alkalmazásától, mivel a jelenlegi nyomott ingatlanáraknak köszönhetően az utóbbi 3-4 évben – tehát a szadai passzívház megépülése óta – folyamatosan csökkennek az ingatlanárak, névértéken számolva kb. 15%-os árcsökkenés figyelhető meg ez alatt az időszak alatt, ezt további kb. 15%-os inflációt figyelembe véve az ingatlanok ára kb. 30%-kal kevesebb, mint amennyi valójában lehetne. Ennek a csökkenésnek az oka az elhúzódó válság, az építőipar mélyrepülése, a devizahitelesek problémája és az általános pénzhiány. Emiatt sem az inflációt, sem az egyébként jogosan jelentkező építtető hasznot nem vettem figyelembe.
A piacon lévő kínálat természetesen nem passzívház minőségű, és az eltérés (271 ezer a 220 ezerrel szemben) azért van, mert a megvizsgált 19 épület a piacon telkestül jelenik meg, tehát akkor kapunk reális összehasonlítási alapot, ha az ingatlanokat telkestül hasonlítjuk össze. A szadai épület esetében a plusz telekár 10,5 millió forint, ami 40,5 millió forintra módosítja a teljes árat, tehát azt a piaci árat, amely esetleges eladás esetén a piacon meg tud jelenni. A kiinduló feltételezés itt az volt, hogy az építtető legalább azt a pénzt kapja vissza névértéken, amit az építkezésre fordított annak idején. Tehát sem az inflációt, sem az értékcsökkenést nem vettem figyelembe, tekintve, hogy mindkettő közel azonos mértékűnek tekinthető, eltérő esetben ezek hatását figyelembe kellene venni. A telekárat is figyelembe véve a fajlagos négyzetméter ár már 297 794 Ft/m2 értékre módosul, ami 26 523 Ft/m2 összeggel nagyobb, mint a referenciaingatlanok fajlagos négyzetméter ára (bruttó összeg, telkestül). Tehát a szadai ház a telekárat is beszámolva 9,77%-kal drágább hasonló paraméterű nem passzívházas társainál (a telekárat azoknál is beleszámítva).
A telekárral történő számítást azonban – bár a piacon így jelennek meg az ingatlanok – torzítják az eltérő méretű, értékű telkek, így nem ad arra választ, ténylegesen, mekkora az eltérés (többlet) egy passzívház építése esetén. Ezt az értéket akkor kapjuk meg, ha egy ugyanilyen (szadai ház paramétereivel megegyező „átlagházzal” vetjük össze a számokat). Építési költségre vetítve egy szadai passzívházhoz hasonló, 136 m2 alapterületű NEM passzívház építése: 136 x 271 271 = 36 892 856 forint. Ebből le kell vonni a telekárat, hogy megkapjuk az építési költséget: Telekár nélkül (-10,5 M) = 26 392 856 forint, vagyis a fajlagos építési négyzetméterár: 194 065 Ft/m2 (telekár nélkül). Ezt az összeget már összevethetjük a szadai passzívház 220 588 Ft/m2 fajlagos építési költségével, és azt találjuk, hogy az építési költség különbsége: 13,66%.
A teljes cikk itt olvasható.
